路永强律师讲解：土地租赁合同超过20年的，是否还有效？

高院。最后，法院确认该租赁合同虽然超过20年，但是不违反法律规定，依然有效，所依据的主要就是上面的一些规定。

很多企业主可能在租赁集体土地的时候，手里也有集体建设用地使用证，甚至有的还有房产证，如果有集体土地使用证或者房产证的，如果说村委会或者土地所有权人想以超过20年无效为由起诉的，那就是另外一个法律关系了。

物权法定对于集体建设用地的使用权，如果一旦有登记证的，就说明你有了相应的用益物权，物权受法律保护。同样，如果有了房子的所有权证，这种所有权物权也是严格地受法律保护的。物权优于债权，这是最基本的。也就是说你登记证书远远优于租赁合同。虽然有的租金是一年一年交，有的是一次性交清，有的分两次交，有的是一年一年交。虽然是一年一年交，也应当以物权为主。从登记证办好之日起，企业就自然地获得了建设用地的使用权。建设用地使用权是一个物权，是一个用益物权，同样受到法律的保护。

《土地管理法》规定得非常清楚，物权是受法律保护的。同样的对房屋的所有权也同样是受法律保护的。相关的土地所有权单位，比如说集体经济组织，不得以债权的名义去取消人家的物权，物权法定这个基本原则。如果真的是因为租金拖欠了，或者说想涨租金，或者说不符合现在实际情况了，完全可以通过债的方式提起民事诉讼，而不能说以确认你使用我土地使用权无效的这种方式，去取缔人家已经登记的证书。

如果是租赁厂房的，只能是用《民法典》和《合同法》，因为租赁的不是土地，没有特别法对租赁厂房有明确的规定。但是，我们在办案过程中，还有一类，当时租赁这块集体土地的时候，是想办理国有土地使用权，比如说发生在九几年，甚至零几年，甚至最早的有八几年，最早租赁土地的时候就是为了办理国有土地使用权。但是在办理过程当中因为各种原因没有办成。

但是，手里保留了一些像当初比如说一些协议，比如说一些当时的批准文件等等。有的是毛地，比如说就是接手的厂房，当时是为了把这个厂房变成集体的厂房，变成一个国有的出让用地。在这种情况下，即便没有土地的使用权，也应当依据自然资源部的2021年1号文件，即关于加快解决不动产登记历史遗留问题的规定，其中就明确规定，没有土地手续的建设项目，要按照项目建设时的政策补办用地手续，补办用地手续。

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本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。