获得土地之后，因规划调整导致不能开发建设的，该怎么办？

近期，有多位当事人来律所咨询律师。关于企业获得土地之后，因为规划的调整导致不能开发建设的，应当如何维权？另外，相关部门以闲置土地为由要求无偿收回土地的，应当如何维权？通过具体的案例来了解一下。甘肃兰州某企业2018年获得土地，2019年开始各项建设，签订了土地出让合同，办理了建设用地规划许可证、施工许可证等。

当建设到一半的时候，突然在2019年6月被要求停工。原因是因为机场的建设要求企业先停工，有可能要占用部分土地。要求停工之后，企业就把所有的施工停止了，但是直到2021年下半年，相关部门才通知说该企业土地涉嫌闲置土地，为什么这些年一直不建？闲置土地，可能被要求无偿收回。涉及36亩的商业用地，规划建设面积是5万平米，现在只建成了1万多平米，还没有建设完成。

企业主问律师，相关部门能不能以闲置土地的名义要求收回土地？其实这类的案件还是挺多的，特别是近些年，因为规划的调整等等各方面原因导致企业不能建设的，拿到土地之后不能建设的，最终导致土地被收回的这种案例很多的纠纷都是因为补偿不合法、不合理而产生的一些纠纷。

前些年，确实因为土地市场有很多不是特别规范，又加上规划调整得太快，所以，导致很多地块卖出去之后规划就调整了，企业想建设的时候已经不能建了。那这种情况是谁的原因造成的呢？

其实，2012年国土部就颁布过闲置土地处置办法，其中第八条就明确规定了属于行政机关原因造成的土地闲置的几种情况，其中重要的有不能按照规划条件和划拨决定书提交土地的，规划调整的，国家大政策调整的。另外还有纠纷，比如有上访户、拆迁户没解决的这种，还有其他原因，其他原因等等这些原因都属于行政部门的原因造成的土地不能开发建设。遇到这种情况应当按照本办法第12条的规定来进行处理。

第12条是怎么规定的呢？第一要延长周期；第二调整规划；第三是置换土地；第四是有偿收回等等。这些解决方法其实大家已经看出来了，这些行政机关原因造成的土地不能建设的，咱们国家制定的补偿原则就是让企业不亏钱。

回到本案，2019年相关部门下达通知明确因机场的建设，该企业必须停工，必须停止建设。这显然是因为规划调整等等公共利益，行政机关的原因造成该地块儿不能继续投产，所以，应当按照第12条的规定置换土地，可以先给一块安置土地，置换土地可以有偿收回。

能不能按照闲置土地收回？一般遇到这样的情况，都会按照590号令，也就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收。因为这完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定，因为第八条第一项就是因为基础设施的建设，机场建设当然是基础设施。因为基础设施的建设要求占用这块土地的国有土地上的房屋，应当由市县级主管部门作出征收决定进行征收。土地根据《土地管理法》第58条的规定进行收回。

补偿方面分两部分来说，首先关于《土地管理法》第58条规定的土地收回的补偿应当是适当补偿。适当补偿的标准根据最高人民法院2021年的某典型案例明确提到，这种行政机关原因导致土地有偿收回的标准应当参照市场价。所以，如果是商业土地，就看看周边商业土地的市场价格，并不是基准地价，也不是挂牌价，而是在市场上能够自由买卖的价格是多少。

如果参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿分为六大项：第一项是房屋的价值，按照房屋市场价格来补偿。第二是搬迁过渡安置费，按照实际的情况来补。第三是停产停业损失，就是包括停业提前利润损失、员工工资、原材料、半成品违约金、无形资产损失等等都属于停业经营损失。第四项是奖励费。第五项是装修费用，按照实际来评估。第六项是设备的费用，按照实际的来评估，能搬迁的赔搬迁费，不能搬迁的按重置价进行补偿。这就是法定的一些补偿的标准。

在实际的办案过程当中，很多案件达不到这个标准。所以，各位企业主，如果遇到了这样的纠纷，大家一定要找专业团队先咨询先咨询，千万不能走错路。也有很多案件，找到我们的时候已经是做错了。比如说没有完整的定性，同样是下达了闲置土地认定，然后要求无偿收回，然后该企业主找到了当地的某个律师，以程序违法为由，要求撤销闲置土地认定。其实，土地是因为规划的调整，包括不是“三通一平”交付的等等，有些原因都是相关部门的原因造成的土地闲置，企业想建设不能建设。所以，以程序为由，如果撤销决定，虽然最后撤销了，但是法院依然认定这块土地是闲置土地，要求无偿收回，所以就导致最后很被动。很多错误是可以挽回的，但是也有很多错误是不可逆的，无法挽回的。所以大家遇到这样的问题，一定要找专业的律师团队。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。