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楹庭律师团队与当事人洽谈
近日，湖北某房地产开发公司来北京楹庭律所进行咨询，董国女律师、路永强律师等组织律所精干力量组成案件小组针对企业的具体情况进行现场答疑。该企业20年前参与当地行政主体招商引资项目，签订了招商引资协议，并办理了相关的土地证。
协议签订后，该企业准备在长江沿岸投资建设1000亩地开发建设，当项目已建成400亩房产时，被以长江防洪地段不允许建设为由要求停工，损失多达几个亿。经过多年协调仍未解决纠纷，企业主也经过了多个法律程序，经法院一审、二审后认定企业手续合法、招商引资合法、防洪规划合法。
最后，省高院责成市行政主体出具征收补偿标准，但迟迟未能履行，企业地产开发项目也无法继续开展，诉讼持续了5年，不知道该怎么办，经过多方了解找到了北京楹庭律师事务所寻求律师的帮助。
对于该企业主所面临的问题，主要有以下几点：当年该地段是否允许建设?签订招商引资协议时允许建设后来又不允许了，造成的损失应该如何补偿?对于此类问题引起的房地产企业的损失究竟该由谁来承担呢?
1、先要分析形成问题的原因
招商引资是指地方行政主体(或地方成立的开发区)吸收投资(主要是非本地投资者)的活动。地方行政主体(开发区)以说服投资者受让土地或租赁厂房为主要表现形式的，针对一个地区的投资环境的销售行为。
近期律所也接到了很多这样的咨询，有很多开发企业在挂牌获得一块土地之后，因为各种原因，比较常见的是因为规划的调整，导致原先计划建设的项目不能如期的进行，面临土地要收回，土地要收回过程当中如何补偿的问题。
大部分企业会遇到的问题，因为行政主体的原因，当然这里面有很多原因，比如房地产开发商是因为行政主体的市政道路没有完成，导致不能开工建设，导致土地闲置要收回。有的企业遇到的问题是规划的调整，导致土地要收回，有的是“三通一平”不能完成、不能建设要收回等等。
这些原因统称为因为行政主体的原因导致的土地不能建设要收回，这类问题一般要适用《土地管理法》的第58条的规定，还要适用《闲置土地处置办法》的相关规定。该办法对这类行政主体原因导致的土地收回的补偿有以下几种方式：一是进行置换，二是有偿收回，都有明确的法律规定。
很多企业主遇到土地收回过程当中产生的一些土地使用税等损失应当如何承担的问题，其实要分析这类的问题导致不能建设的原因应当由谁来承担，如果真的是因为行政主体的原因，比如行政主体修改规划的原因导致信赖利益受损，完全是可以通过合法的途径，要求行政主体进行补偿或者赔偿，这个都是可以的。
企业主一定要分清企业的损失到底属于哪一类，法律依据到底属于什么，来对每个案子进行具体的分析。所以大家遇到了类似的问题，可以寻求专业的律师团队的帮助，律师也会根据案件的实际情况进行专业的分析。
2、关于行政协议的履行问题
该企业主非常苦恼找到楹庭律师进行了咨询，对这类的案件一般首先需要解决的是履行行政协议的问题。在法律方面，2015年5月1日开始实施的《行政诉讼法》对于此类的纠纷，法院是作为行政案件来受理的。
《行政诉讼法》在第十二条规定，法院受理个人、法人或者其他组织提起的下列诉讼第11项认为行政机关不依法履行，未按照约定履行或者违法变更解除特许经营协议、土地房屋征收补偿协议的。这里所提到的行政协议包括国有土地使用权出让合同，以及招商引资过程当中形成的协议等各类行政协议。
其实相关部门在2016年就作出了规定，招商引资的协议行政主体必须履行，如果不履行的，应当受到相应的处罚。国家有关部门也陆续颁布了很多文件，在2016年、2018年连续出了几个文件，比如《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》和《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》等。其中提到了主管部门在行政管理过程当中和行政相对人签订的各项协议都须履行，如果确定是公共利益的需要，不能履行的要对行政相对人的所有损失予以补偿。
相关的法律依据还有2020年1月1日开始实施的《优化营商环境条例》，包括最高院的行政协议的司法解释都进行了详细的规定，所以这类案件目前政策和法律法规的依据是非常充足的。各位企业主如果遇到类似的问题，在招商引资过程当中签了各类协议遇到对方不履约的，可以勇敢地通过法律途径维护自己的合法权益。
3、损失应该如何赔偿，由谁来承担
企业遇到类似的问题，比如说房地产开发或者其他的工业企业商业等，各类企业拿到土地之后，由于各方面的原因，有可能是因为拆迁的原因、规划的原因、政策落实的原因、环保的原因、去产能的原因等等，各项原因很有可能导致不能建设，遇到这类问题应当如何处理?
首先法律方面，2015年5月1日实施的《行政诉讼法》对于此类的纠纷，法院是作为行政案件来受理的。《行政诉讼法》第十二条，法院受理个人、法人或者其他组织提起的下列诉讼第11项认为行政机关不依法履行，未按照约定履行或者违法变更解除特许经营协议、土地房屋征收补偿协议的;
这里所说的行政协议就包括国有土地使用权出让合同，以及招商引资过程当中形成的协议等各类行政协议。所以遇到这类的问题，可以找专业的做过此类案件的，或者有经验的律师或者团队来操作，采取正确的法律途径解决相关问题。
在2020年1月1日实施的《优化营商环境条例》第三十一条也明确规定，地方各级主管部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划的调整、部门换届以及其他的职能调整为由进行违约。也就是不能以行政区划调整以及其他的政策性的原因来否认之前做出的行政决定，随意变更之前作出的行政决定。
补偿的依据，如果是合法的方式入驻的企业，如果因为公共利益的需要征收的，应当进行补偿。由于历史原因，比如建筑年代已经很久远了，因为有一些特殊原因，比如招商引资的原因，高院有很多相关的指导案例，应当根据国家有关部门提出的关于产权保护制度等等这些规定，应当予以补偿。
关于补偿标准，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。关于土地的补偿应当不低于土地的市场价格，可以参照最高院的一些指导案例和典型案例。只是土地的收回，不得低于土地的市场价格。
因为企业的诉求是得到自己的合法权益，如果仅仅是想阻止收回，可以确认收回的决定违法或者撤销收回的决定，企业的诉求仅是对合法权益的维护，所以诉求应当是申请补偿，对企业的损失补偿到位。同样符合《土地管理法》第58条的规定，包括《物权法》第121条的规定，以及《房地产管理法》第20条都有明确的规定。企业的土地使用权未到期之前，因为公共利益要收回的，必须予以合法的补偿。
另外，根据《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》以及《关于发挥审判职能保护产权的通知》上面都有明确的规定，类似的土地收回，应当予以合法的补偿。再结合最高院的一些指导案例，补偿不得低于土地的市场价。
4、行政部门不履行法律职责
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，订立协议时双方要在协议中载明相关具体的事项条款，以便于将来执行的时候，防止执行不到位，防止协议不履行，更好的保障合法权益，要在补偿协议当中载明具体的事项。
协议签好之后，如果不履行协议的，可以向法院提起行政诉讼，要求履行补偿协议。在《条例》中第25条规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行义务，另一方可以向法院起诉。当然行政部门不履行补偿协议，作为行政相对人、被征收人来说，可以向法院提起行政诉讼，当然如果签订协议之后，被征收人、行政相对人不履行义务的，根据最高院关于行政协议的司法解释，行政机关是不能作为原告向法院提起诉讼，这时候履行的是非诉执行程序，由行政机关作出处理决定之后，向法院申请强制执行。
国家有关部门也陆续颁布了很多文件，在2016年、2018年连续出了几个文件，比如《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》和《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》等。其中提到了主管部门在行政管理过程当中和行政相对人签订的各项协议都须履行，如果不履行的，应当进行补偿，如果确定是公共利益的需要，不能履行的要对行政相对人的所有损失予以补偿。
高院在2018年的文件中作出了《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》，里面也提到了怎样保护企业家合法权益，主管部门不能违反信赖保护，要树立守信践诺机制等等。因此从高院到基层各级法院对这类的案件，取得土地之后，因为主管部门的原因，导致无法建设的，高院和各级法院维护企业家，维护私有产权的力度是很大的，高院也总结了很多指导案例都是维护产权和维护企业家合法权益的。
5、公共利益与信赖保护
相比较来说，行政机关应当对这种信赖要予以保护，如果一旦公共利益的需要违反当初行政部门作出的一些决定，要给予相应的补偿。本案当中是一个典型的行政补偿，因为主管部门在颁发采矿许可证之后，是基于公共利益的需要，公共利益的需要也就是说因为城市的发展已经包含了该矿的选址范围，城市已经发展到这里，根据城市总体规划的要求，要关闭该类企业。属于基于城市总体规划的需要，是属于典型的公共利益的需要。
根据公共利益的需要进行的撤销当初的行政许可，比如本案当中的采矿许可就是典型的行政许可，撤销行政许可是可以，但是应当根据《行政许可法》第八条的规定，给予相应的补偿。这里指的是行政补偿，所以本案应当直接提起行政补偿。可以先向行政机关提出补偿申请，补偿申请如果在两个月，一般是两个月之内，有关部门未作出行政补偿决定或者作出补偿决定不能够，不符合法律规定，或者不能满足该公司的诉求，不能弥补实际损失的，可以向法院提起诉讼。这是一个正确的维权方式。
1、《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》里提到，如果行政部门违反信赖保护原则，应当如何维护企业的合法权益。我们楹庭律师办理过的案例很多，包括高院也作出了两批该类的指导案例，现在从政策上、从法律维权的渠道上来说法律规定都是非常畅通的。
2、《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》，是从另外一个角度作出的通知。从保护企业家、保护民营企业主、私营企业主，也包括外资和港澳台的一些投资、投资人的一些合法权益，作出了明确的更细致的规定，基本都是保护产权和保护企业家合法权益的内容。
6、诉讼与非诉相结合解决
通过行政诉讼维权，一个是基于行政法律法规的诉讼，要提起基于行政法律法规的诉讼、复议和非诉。为什么要强调非诉这一点，因为有些诉讼是以民事的思维来处理行政协议的，民事的思维来处理行政协议，众所周知，行政协议是不能仲裁的，有的律师直接提起了仲裁，主管部门直接予以解除合同，直接导致企业损失。
这是因为错误的维权方向导致直接的损失，其他的损失还没有计算。用民事的思维去处理拆迁补偿协议，拆迁补偿协议显然是一个行政协议，但是如果用了民事的方法诉到法庭，用《合同法》去处理这类案件，结果导致全盘皆输。
从2015年5月1日开始有关部门作出了《行政诉讼法》，其中的第12条就规定了把行政协议纳入到行政诉讼中来。可是，在2017年、2018年，还有律师在按照民事思维处理行政协议。为什么不能按照民事诉讼来处理?民事的法律是处理平等主体之间的权利义务关系，也就是说法院站在中间，谁主张谁举证，给予双方平等的诉权，诉讼地位都是平等的。
可是，企业和行政部门的地位肯定是不平等，这是《行政法》和《民法》的一个重要的区别。《民法》处理的是平等权利主体之间，个人、法人和其他组织之间的这种民事上的权利义务纠纷的法律。《行政法》是处理管理机关、行政部门和被管理人行政相对人之间纠纷的一系列法律。行政机关作为管理者与被管理者的地位是不平等的，赋予双方同等的权利，得出来的结果是不公平的。
采用《行政诉讼法》为什么说能够得到比较公平的结果，为什么要把行政协议放到行政诉讼中来，就是要使得不平等的权利主体，给予不平等的诉权，使得判决结果趋于公正、公平。
《行政诉讼法》给予行政机关更多的义务，更多的拘束、更少的权利，给予行政相对人就是老百姓、个人、企业或者其他的组织等行政相对人给予更多的权利、更少的义务。这样才能达到一个公平的结果，所以我们强调应当用于行政法律法规的诉讼、复议和非诉。
如果是因为行政主体的承诺或者是与民营企业签订的合同，行政主体要履约，并且要加大类似的毁约失信责任的追究机制，对民营企业因国家利益、公共利益、其他法定事由需要改变上述的承诺和合同的，要依法予以补偿。
由此可以看出在进一步的强调行政主体要加大守信践诺的机制，要保护企业的产权，要保护企业的投入，不能对企业因上述原因给企业造成损失而视而不见，要加大类似产权的保护力度。
可以看出对于民营企业包括最近几年对于民营企业的一个保护的力度，尤其是对于在行政主体履行诚实守信、守信践诺等各方面的严格的要求。如果存在类似的纠纷的情况下，我们企业对类似纠纷提起诉讼的情况下，为了寻求能够得到公平公正地解决，除了法院可以依法进行判决之外，还可以适用调解。
7、寻求专业律师帮助
企业在遇到类似情况时，应当如何维权呢?各位企业主应当首先进行初步的了解行政赔偿和行政补偿的一些区别。行政补偿楹庭律师做了很多创造性的突破性的一些案例，得到了法院的认可。总结了大量的关于政企纠纷的案例以及经验，所以各位企业如果有此方面的纠纷，大家可以先咨询专业的律师。
律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。我们就是主做政企纠纷类包括拆迁、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。楹庭律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
