【裁判要旨】
房地产价格评估机构的选定应当严格依照由被征收人协商、投票或者摇号、抽签等程序进行选定，若案涉房地产价格评估机构选定程序违法，其作出的评估报告、估价报告等文件，可能会因程序违法而导致效力瑕疵，最终不能作为认定被征收人案涉房地产价值的依据。
【基本案情】
原告某科学器材有限责任公司（以下简称“某公司”）在合肥市某区某城北路西侧合法拥有8347.34平方米国有土地使用权（使用权类型为出让，终止日期为2054年5月），并对该土地地上建筑物某瓦路79号1幢、5幢、7幢、8幢混合结构仓储用房1489.25平方米拥有合法产权。2018年11月，被告某区政府向原告送达《合肥市某区房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），以及附在其后的《合肥市某区房屋征收决定》（以下简称《征收决定》）。原告在收到被告《征收补偿决定书》和《征收决定》之后，于2018年12月向被告发出回函。在该回函中原告明确表示不服此决定，认为此决定不符合国家相关法律法规，严重侵犯企业合法权益。在原告向被告发出回函之后，2018年12月某一天，被告下属房屋征收委托单位某区某街道办事处违法组织人员、车辆、机械强行将原告全部仓储用房共计1489.25平方米拆除，被告以上非法行为给原告造成巨大经济损失，故原告向安徽省合肥市中级人民法院提起行政诉讼，称：被告制作的《征收补偿决定书》存在严重违反国家基本法律及国务院有关条例的违法行为。
【法院裁判】
1.撤销被告合肥市某区人民政府作出的《征收补偿决定书》。
2.案件受理费由被告合肥市某区人民政府负担。
【律师分析】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条和第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”本案中，被告对原告的涉案房屋已作出征收决定，在未能达成征收补偿协议的情况下，被告有权依法作出补偿决定。
本案争议的焦点主要包括以下三项：一、是否剥夺了原告选择补偿安置方式的权利；二、房屋评估程序是否合法；三、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称“房屋征收与补偿办法”）第七条、第十二条、第二十八条合法性的问题。由于本文重点讨论的问题在于争议焦点二，即被告合肥市某区人民政府在征收补偿安置行为作出时其对房屋进行评估的程序是否合法，因此对争议焦点一和三不作重点阐述。那么，本案中关于房屋评估程序是否合法，楹庭律师认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十六条规定处理。”《房屋征收与补偿办法》第七条规定：“房屋征收部门在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产价格评估机构。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内选定；协商不成的，由房屋征收部门主持，通过公开抽签、摇号等方式确定。”可见，在房屋征收过程中，房地产价格评估机构的确定应当由被征收人充分参与其中，而不能仅由房屋征收部门一言以蔽之，自行将评估机构确定下来，否则不能避免该评估机构有与房屋征收部门相互勾连损害被征收人合法权益的嫌疑。就评估机构的确定方式而言，具体程序主要包括协商、投票、摇号、抽签等方式，这几种选定方式的关系为：首先，被征收人在法律规定的时间范围内进行协商，协商不成的，之后再在投票、摇号、抽签三种方式中进行选择，也就是说，协商是必须具备的程序，投票、摇号、抽签属于三种并列的“或”关系。并且根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。”然而在本案诉讼过程中，被告未提供证据证明房地产价格评估机构的选定系经过协商、投票或者采取摇号、抽签等程序确定下来的，因此案涉房地产价格评估机构选定程序违法，故涉案房地产价格评估机构作出的《房地产征收估价报告》不能作为原告案涉房地产价值认定的依据。因此，本案中的房地产价格评估机构作出的《房地产征收估价报告》因评估机构选定程序违法等原因不能作为涉案房地产价值认定的依据，被告作出的《征收补偿决定书》不能作为认定案件事实的依据。
【案涉法条】
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2.《国有土地上房屋征收评估办法》第四条
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【楹庭律师总结】
住宅、厂房等合法建筑是公民、法人、其他组织赖以生存、生产、经营的场所，是其毕生的心血凝结。《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国民法典》等法律也都规定了基于公共利益的需要，可以依照法定程序征收、征用不动产或动产。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条的规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”在本案中主要体现为，房地产价格评估机构的选定应当遵循法定程序，因为一旦评估机构选择不合法，其作出的评估报告就无法认定为能够体现被征收人房产价值的依据，而被征收人房产价值的高低，则从根本上决定了被征收人最终能够得到多少补偿，也就从根本上决定了被征收人的合法权益能否得到充分保障。
此外，房地产价格评估机构自身也应当做到独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不应受到任何单位和个人的非法干预。若房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，评估机构可能会被责令限期改正，被处以警告、罚款，估价师也可能被处罚款，情节严重的会被记入信用档案、吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依据情节承担赔偿责任乃至刑事责任。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
【文：孙雅璇】
