撤销房屋征收补偿决定，责令重新作出

由本所刘云律师、孟雷律师代理的湖北徐某诉区政府房屋征收补偿决定一案，经湖北省武汉市中级人民法院审理，于2022年5月9日作出(2021)鄂01行初470号《行政判决书》，判决撤销区政府作出的《房屋征收补偿决定》;责令被告区政府就原告徐某的被征收房屋依法重新作出房屋征收补偿决定。当事人的合法权益得以维护。

     【裁判观点】

      根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十七条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

【案件审理】

      原告徐某不服被告区政府房屋征收补偿决定一案,法院于2021年6月9日立案后， 依法向被告区政府送达了起诉状副本，应诉通知书等。法院依法组成合议庭，于2021年9月29日公开开庭审理了本案，原告徐某的委托代理人刘云、孟雷，被告区政府委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

区政府于2021年1月7日作出洪政征补字［2020]008-1号《房屋征收补偿决定》（以下简称008-1号《征收补偿决定》）。该决定书载明：现依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十六条、第二十八条的有关规定，按照《武汉地铁轨道交通11号线东段二期工程项目（陆景苑小区）房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），对被征收人的房屋征收补偿决定如下：一、对被征收人座落于武汉东湖新技术开发区关山二路XX号光谷陆景苑XX室房屋的被征收房屋补偿。按照《补偿方案》的规定给予货币补偿，并将补偿资金专户存储。房屋征收部门应给予被征收人的货币补偿款合计2912649元。证载房屋价值补偿2261550元；搬迁补偿（搬家费）3000元；临时安置补偿（过渡费）12282元；装修折旧补偿56860元；电表迁移费500元；水表迁移费500元；宽带网补偿1300元；空调移机费900元；管道煤气补偿3000元；热水器移机费200元；集中供暖23000元；封闭阳台97247元；货币补偿补助452310元。二、对被征收 人座落于武汉东湖新技术开发区关山二路XX号光谷陆景苑XX的被征收房屋补偿，按照《补偿方案》的规定给予房屋产权调换，产权调换房屋位于武汉东湖新技术开发区光谷澎湃城奥山府XX,房屋建筑面积118.80平方米：（一）被征收房屋补偿款合计2817697元。证载房屋价值补偿2261550元；搬迁补 偿（搬家费）3000元；临时安置补偿（过渡费）98254元；装修折旧补偿56860元；电表迁移费500元；水表迁移费500元；宽带网补偿1300元；空调移机费900元；管道煤气补偿3000元； 热水器移机费200元；集中供暖23000元；封闭阳台97247元； 面积补偿补助271386元。（二）产权调换房屋房款207603元。被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应向被征收人支付被征收

房屋补偿款合计产权调换房屋房款的差额741667元。三、如被征收人自本决定书送达之日起10日内提供相关材料证明存在 《补偿方案》规定的其他应当补偿、补助情形的，则按《补偿方案》规定给予补偿、补助，并与上述全部款项一并结算补偿金额。四、被征收人应在本决定书送达之日起10日内与房屋征收部门办 理房屋征收补偿相关事宜，并在本决定书送达之日起15日内搬迁 出被征收房屋。五、被征收人如不服本决定，可自本决定书送达之日起60日内向武汉市人民政府申请行政复议，也可自本决定书送达之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。六、 被征收人在上述法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，本机关将依法申请人民法院强制执行。七、本决定自送达之日起，本机关原下达的洪政征补字【2020】008号《房屋征收补偿决定》（以下简称008 号《征收补偿决定》）撤销。

原告徐某诉称，一、被告作出的补偿决定内容不合法。没有明确货币补偿的支付期限，没有明确产权调换的过渡期限。二、对原告房屋进行评估的评估机构选定程序、方式不合法，评估过程不合法，其评估结果不能作为被告作出补偿决定的依据。评估机构选取范围被人为干预，评估机构选定程序违法，选取结果应为无效。湖北兴业房地产估价有限公司（以下简称兴业公司）在评估机构选定过程中进行业绩造假，以虚假宣传等不正当手段招揽业务，评估机构选定程序违法，选取结果应为无效。房地产价格评估机构选票造假，评估机构选定程序违法，选取结果应为无效。武汉市东湖新技术开发区关东街道办事处（以下简称关东街道办事处）工作人员人为干预评估机构，本案所有评估结果应为无效。三、被吿在补偿决定内提供的产权调换房屋价格不是经过评估而来的，是被告随意捏造的价格，补偿决定内容不合法。被告采取的与澎湃城奥山府开发企业签订住宅团购合同的方式取得产权调换房源，价格依据为房屋销售价格而非评估价格。被告在原告诉008号《征收补偿决定》一案中，在答辩状及证据内未提交产权调换房屋评估价的相关证明，显然没有做过评估。四、被告提供的产权调换房屋价格违法，不能作为调换房屋价格依据。五、被告作出的补偿决定中货币补偿价格明显低于市场价格，违背公平原则。综上，请求:1.依法撤销被告作出的008-1号《征收补偿决定》；2.本案诉讼费用由被告承担。

原告徐某向法院提交了以下证据：第一组证据：证据1.原告的身份证复印件；证据2.原告房屋权属证明复印件；证据3.洪政征决[2019]1号《洪山区人民政府房屋征收决定书》（以下简称 1号《征收决定》）及其附件补偿安置方案复印件；证据4.008-1号《征收补偿决定》。第二组证据：证据5.《关于公开遴选陆景苑小区国有土地上房屋征收评估机构的公告》；证据6.选择房地产价格评估机构的公告；证据7.兴业公司简介；证据8.关于武昌区地铁5号线相关征收评估情况的昌依复 [2020]第0407号、第0408号、第0604号信息公开答复书及附件；证据9.总计7位商铺及住宅被征收人的《房屋征收价格评估机构征求意见表》；证据10.协商选定评估机构结杲 公告；证据11.褚某的《湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书》；证据12.徐某1的《湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书》；证据13.胡某的《湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书》；证据14.关东街道办事处工作人员王某的录音整理；证据15.陆景苑小区储物间、车库评估价格第一版；证据16.陆景苑小区商铺、储物间、车库评估价格第二版。第三组证据：证据17.被告在（2019）鄂01行初580号案件中提供的证据目录；证据18.《澎湃城奥山府住宅团购合同书》；证据19.被告在前序补偿决定案件中提供的证据目录；证据20.18户产权调换房源总价与备案总价对比结果; 证据21. 18 户产权调换房源价格及产权饷换房源的备案价格明细。第四组证据：证据22.周边小区成交价格；证据23.《武汉地铁11号线东段二期工程项目房屋征收评估分户结果单》（鄂）兴房［2019］（估）字FZ003-61号；证据24.2019年6月20 日，张某等人与兴业公司樊某关于评估报吿的疑问沟通视频及文字整理【一】；证据25. 2019年6月20日，张某等人与兴业公司樊某关于评估报告的疑问沟通视频及文字整理【二】；证据26. 2019年6月20日，张某等人与兴业公司法定代表人余某关于评估报告的疑问沟通视频及文字整理【一】；证据27.2019 年6月20日，张某等人与兴业公司法定代表人余某关于评估报告的疑问沟通视频及文字整理【二〕；证据28. 2019年6月20 日，张某等人与兴业公司法定代表人余某关于评估报告的疑问沟通视频及文字整理【三】；证据29. 2019年6月20日，张某等人与兴业公司法定代表人余某关于评估报告的疑问沟通视频及文字整理【四】；证据30.兴业公司营业执照；证据31.陈某的资格房地产估价师查询信息；证据32.王某的资格房地产估价师查询信息；证据33.陈某的资格房地产估价师查询信息；证据34.王某的资格房地产估价师查询信息。第六组证据：证据35.财政部关于印发《资产评估基本准则》的通知；证据36.《资产评估基本准则》部分条款摘录；证据37.《资产评估执业准则一一资产评估报告》部分条款摘录；证据38.《房地产估价规范》部分条款摘录。第七组证据：证据39.武汉东湖开发区关山二路XX号光谷陆景苑XX号《企业法人营业执照》。第八组证据：证据40.关东街道办事处王某自称操纵评估价格的录音；证据41.原告申请评估公司复核，专家鉴定的所有过程性材料（选择房地产价格评估机构公告、协商选定评估机构结果公告、评估报告异议复核申请书）及快递单号。第九组证据：证据42.关于光谷彭湃城奥山府烂尾的投诉留言；证据43关于光谷彭湃城奥山府烂尾的新闻报道；证据44.关于奥山府项目32#、35#、 36#楼交付情况的说明；证据45.原告于2021年9月28日拍摄的光谷彭湃城奥山府房屋的施工进度。第十组证据：证据46. (2020)鄂01行终643号行政判决书；证据47.强制执行申请书；证据48. (2021 )鄂0192执98号《执行裁定书》。第十一组证据：证据49.武汉地铁11号线东段二期工程(陆景苑小区)征收项目房地产市场价格咨询。

被告辩称：一、被告依法具有作出被诉008-1号《征收补偿决定》的行政职权。二、被告作出的008-1号《征收补偿决定》 程序合法。被告对原告在征收范围享有所有权的房屋实施征收，程序合法；案涉征收项目评估机构选定程序、评估机构评估结果合法；被告依据湖北省高级人民法院作出的(2020)鄂行终917 号《行政判决书》，依法作出被诉《征收补偿决定》，程序合法。 三、被告作出的008-1号《征收补偿决定》内容合法。《征收补偿决定》给予原告货币补偿和产权调换两种补偿方式，并告知原告相应的权利救济途径及期限等事项。综上所述，原告缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。

被告向法院提交了以下证据材料：证据1.1号《征收决定》及《补偿方案》；证据2.武政办（2015)16号《市人民政府办公厅关于武汉东湖新技术开发区管委会托管区域房屋征收问颜的批复》；证据3.房屋权证；证据4.《陆景苑小区项目房屋调查登记表》；证据5.调查结果公示表；证据6.关于遴选陆景苑小区国有土地上房屋征收评估机构的公告；证据7.协商选定评估机构结果的公告、公示照片；证据8.被征收房屋评估结果公告；证据9.被征收房屋分户评估结果及送达资料；证据10.产权置换房屋评估报告；证据11.房屋征收补偿计算表；证据12.《协商记录》；证据13.008号《征收补偿决定》；证据14.湖北省高级人民法院（2020)鄂行终917号《行政判决书》；证据15.008-1号《征收补偿决定》;证据16.EMS物流资料。

法院依法通知案涉征收项目评估师余某、樊某到庭，就原告证据24-34反映的评估勘验、评估人员资质等情况接受双方当事人质询。余某、樊某均承认原告证据24-29视频资料中是其本人的录像录音，但对于视频中余某、樊某陈述的未到现场进行勘验的内容进行了否认，并陈述其进行了现场勘验。

经庭审质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据1的合法性不予认可；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4-9、12的真实性、合法性和证明目的不予认可；对证据10的真实性、合法性不予认可；对证据11的真实性、合法性、关联性和证明目的不予认可；对证据13-16的合法性、证明目的不予认可。

被告对原告提交的证据发表以下质证意见：第一组证据：证据1-3真实性关联性及证明目的无异议，证据4真实性关联性无异议，对证明目的有异议。第二组证据：证据5-7、9-10、16真实性关联性无异议，证明目的有异议；证据8三性均有异议；证据11-15三性均有异议。第三组证据：证据17-19真实性关联性无异议，证明目的有异议；证据20、21三性均有异议。第四组证据：证据22三性均有异议。第五组证据：证据23-29、31-34三性及证明目的有异议；证据30真实性无异议，证明目的有异议。第六组证据：证据35-38关联性及证明目的有异议。第七组证据：证据39真实性无异议，证明目的有异议。第八组证据：证据40三性及证明目的有异议，证据41真实性无异议，证明目的有异议。对第九组证据42至第十一组证据49，认为提交证据的时间不符合法律规定，不发表质证意见。

综合原告、被告的质证意见及当庭陈述，法院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-3可以证明原告与被诉行为具有利害关系，原告主体适格，法院予以釆信；原告提交的证据4与被告提交的证据15相印证，能够证明被告作出了被诉征收补偿决定; 证据5-7、9-16、20-22、39-40达不到原告证明目的，不予釆信；证据8、42-49与本案不具有关联性；证据17至19达不到原告证明目的，且与被告提交的证据10矛盾，不予釆信；证据23予以釆信；证据24-29,证人余某、樊某认可视频资料的真实性，法院对视频资料予以釆信；证据30-34与证据24-29相互印证, 法院予以釆信；证据35-38系法律规范文件，不属于证据；证据 41能够证明原吿对分户评估报告申请复核、鉴定的过程，予以釆信。被告提交的证据与本案具有关联性，能够证明其作出本案被诉征收补偿决定行为的程序及内容，法院予以釆信。对到庭的评估师余某、樊某的证言，法院认可其陈述的录音录像中为其本人的证言，对于证人作出的证人有对案涉房屋进行现场实地查勘证言与证人在录音录像证据中的陈述不符，不予采信。

根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，法院经审理查明认定以下事实：2015年1月26日，经武汉市人民政府批复同意武汉东湖新技术开发区管委会托管区域范围征收问题，由洪山区政府和江夏区人民政府实施托管区域国有土地上房屋征收工作，依法行使相关职权和承担相应责任。2019年3月28日，被吿作出1号《征收决定》并公告，载明根据武汉市地铁轨道交通11 号线东段二期项目工程建设需要，决定征收该项目范围内国有土地上即光谷大也21号陆苑小区1、2、3栋的所有房屋,房屋征收管理部门为武汉东湖新技术开发区房屋和土地征收管理办公室（以下简称东新征收办），征收实施单位为关东街道办事处，征收签约期为自被征收房屋评估结果公吿期满之日起三个月，告知了权利救济途径及行使权利的期限，同时公布了该项目的《补偿方案》及房屋征收范围线。征收部门在被告作出征收决定之前对拟征收范围内的房屋进行了调查登记，并将该调查登记结果在征收范围内进行了公示。原告位于武汉东湖新技术开发区关山二路21 号光谷陆景苑2-4-501室的房屋，产权登记建筑面积为113.72平方米，房屋登记用途和实际用途均为住宅，其属本案所涉房屋征收项目的征收范围内。2019年4月4日至8日，东新征收办组织被征收人协商选定兴业公司为评估机构，并在征收范围内进行了公示。公示期内，被征收人未提出异议。评估机构针对案涉被征收房屋，向原告作出（鄂）兴房［2019］（估）字FZ003-61号《武汉地铁11号线东段二期工程项目房屋征收评估分户结果单》，载明评估时点2019年3月28日,评估结果为综合评估单价19887.00 元/㎡，并进行留置送达。后兴业公司作出的（鄂）兴房［2019］（估）字FB098-125号《武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内产权调换房价格咨询评估分户结果单》载明，价值时点2019年3月28日，房屋坐落光谷澎湃城奥山府，建筑面积118.8 ㎡,房号 XXX，房地产综合单价17475.00元/㎡因征收部门多次与原告就补偿问题进行协商但未能达成一致意见，房屋征收部门报请被告作出房屋征收补偿决定，被告审查受理后，于2020年1月15日作出008号《征收补偿决定》，并在征收范围内予以公告, 其告知了申请行政复议和提起行政诉讼的权利，以及补偿决定生效后申请法院强制执行。

另查明，案涉项目被征收人因不服1号《征收决定》，向法院提起诉讼后，法院作出(2019)鄂01行初522号判决，确认该征收决定违法，但不予撤销，并责令区政府对征收决定所附征收补偿方案中未规定商铺产权调换房屋部分采取补救措施。法院一审判决经湖北省高级人民法院审理后作出(2020)鄂行终917 号二审判决予以维持。2020年1月15日被告针对案涉房屋向原告作出008号《征收补偿决定》，原告不服，诉至法院。该案审理 期间，被告撤销了该征收补偿决定并重新作出了本案被诉008-1号《征收补偿决定》。经法院释明后，原告仍坚持针对008号《征 收补偿决定》提起诉讼，法院遂依法作出(2020)鄂01行初222号之一行政裁定书，驳回原吿的起诉。现原告对008-1号《征收补偿决定》不服，向法院提起本案诉讼，要求判如所请。

法院认为，本案的争议焦点是：案涉008-1号《征收补偿决定》是否合法。依据《条例》第四条第一款、第二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、 县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决 定，并在房屋征收范围内予以公告。因武汉地铁轨道交通11号线 东段二期工程项目建设需要，被告决定对武汉东湖新技术开发区 陆景苑小区1、2、3栋国有土地上的房屋实施征收，作出1号《征收决定》，原告的涉案房屋在征收范围内，且在签约期限内原告与 征收办未能达成补偿协议，被告具有对其作出征收补偿决定的法定职责。

《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估 机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位 和个人不得干预。”第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十七条的规定，房地产价格评估机构应当 安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。本案中，征收部门在前期已对征收范围内的被征收人包括原告在内的被征收房屋情况进行了摸底调查，并确定了原告房屋的证载面积和登记用途；在征收过程中，被征收人协商选定了有资质的房地产价格评估机构对被征收房屋价值等进行评估。在公布评估结 果时亦向被征收人告知对评估结果有异议申请复核和申请鉴定的程序，均符合《条例》第十九条、第二十条的规定。被告在收到征收部门的报请后，经过审核，鉴于原告未与征收部门达成协议，且未提交困难补助的证明材料的情况下，被告便根据《补偿方案》确定的内容和评估机构确定的评估结果，以及原告的个人房屋的具体情况，依照《条例》的规定，对原告作出了008-1号《征收补偿决定》。该补偿决定向原告提供货币补偿和房屋产权调换两种补偿的方式供其选择，并将资金和房源准备到位。然而，本案证据不能证明被告作出008-1号《征收补偿决定》所依据的分户评估报告上签字的注册房地产估价师对案涉被征收房屋进行实地查勘、调查被征收房屋状况。被告以兴业公司作出的分户评估报告为依据，作出008-1号《征收补偿决定》，事实不清，证据不足，不符合法律规定，应当撤销该补偿决定并重新作出。

【法院判决】

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销被告武汉市洪山区人民政府作出的洪政征补字[2020] 008-1号《房屋征收补偿决定》；

二、责令被告武汉市洪山区人民政府就原告徐某的被征收房屋依法重新作出房屋征收补偿决定。

本案案件受理费人民币50元，由被吿武汉市洪山区人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。

【楹庭律师总结】

通过本案例我们可以看出，在遇到征收时，当无法和征收部门达成补偿协议，征收部门便会按照程序作出征收补偿决定。然而在缺少双方协商一致的情况下，作出的征收补偿决定往往是对被征收人不不利的。我们可以思考一下，如果想要达成这种不公平的结果，征收决定在作出的过程中就很有可能违反法定程序或存在其他违法事实。所以在遇到类似的情况时，一定要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口，也许诉讼过程非常艰难曲折，但这个案件的最终结果还是使得当事人徐某的合法权益得以维护。楹庭律师也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。

如果在征地拆迁过程中，对征收补偿决定有异议，可以怎么做呢?根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师。如果您没有与相关主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。