孟雷律师讲解：在房屋征收拆迁过程当中，房屋面积如何计算？

房屋征收拆迁过程当中，房屋的面积如何计算？房屋拆迁的面积在征收过程当中也是很重要的一项，因为最终的面积决定你最终的补偿的数额，跟补偿的数额有很大的关系。房屋的面积在实践过程当中，也是往往会产生争议的一个点，很大一部分的案件都是征收面积有异议。

首先，不论是集体土地征收还是国有土地的征收，征收面积的确定应当在征收决定前，由征收部门组织相关部门对房屋进行调查确认，对房屋的面积进行丈量。先对房屋的面积进行丈量，丈量之后进行确认，甚至拍照、摄像等，由专业的评估，专业的测量机构，测绘机构来进行测绘确定面积。

在法律上法定补偿方面，面积又如何计算呢？原则上首先有房屋房产证的，有登记的，以房产证登记为准，如果房产证登记与房屋登记簿不一致的，应当以登记簿为准。如果在实践过程当中，房屋的面积还有没有房产证登记的，有没有登记为批准文件的，那么原则上是以批准文件的面积为准。如果实际面积小于批准文件，应当以实际面积为准，如果实际面积大于批准文件可能会以批准文件的面积为准。

其实，还有面积没有登记的，也没有登记面积的，可能就是什么手续都没有的，这种情况也要分情况而定。对于这种没有证的房屋，应当是由市县级行政机关的征收决定前，组织相关部门规划，国土相关部门以房屋建筑的历史的原因进行认定，认定这个房屋是否是违法建筑。没有办理手续的，不一定就是违法建筑。没有手续的房屋和违法建筑并非是划等号的。所以，对于没有登记的这些产权证没有批准文件，没有合法手续的这些房屋的认定是不是认定违法建筑，如果认定为违法建筑，原则上是不赔的。如果认定为是合法建筑，就应当给予赔偿。

我们常见的集体土地、农村宅基地的房屋原则上不违反“一户一宅”，即使没有相关的土地规划手续，一般也不宜认定为是违法建筑。有些房屋由于历史的原因造成的，有些是行政机关的原因造成的，比如说签订了招商引资协议过程当中，行政机关负责办理手续，因为种种的原因而没有办成，这个时候也是行政机关原因造成的，这种情况下也不宜认定违法建筑，按照实际的面积可以补偿。

我们办理的一个广西的案件，某门面房四百多平，因为没有相关手续。没有建设手续就被相关部门认定为违法建筑。400多平方的门面房价值一万块钱一平方，房屋总价值是五六百万。相关部门甚至出了限期拆除通知书，当然最终通过诉讼的方式撤销了。在诉讼过程当中，有一个环节就是法院对房屋面积的认定，房屋的面积已经经过征收部门确定的测绘机构进行了测算，测绘确认，而且补偿方案里面有一条证明，对于这种历史已有的建筑，没有证的，这种建筑最终的面积的确认以合法面积确认，就是以测绘机构测绘的面积为准。因为有历史的原因导致的这种情况，手续不全的，历史遗留问题的，本身按照相关规定，历史遗留问题的建筑应当给予补办手续，也应当要给予合法的补偿。因为面积的认定就是以测绘机构测定的面积进行认定，所以面积的认定也是非常重要的。

面积的认定过程当中，也会出现各种各样的情况，根据自己的情况进行酌情的进行认定。尤其是厂房，农村的宅基地这些面积，在企业拆迁过程当中，企业厂房有很多是没有手续，这种情况下现象也比较多，所以，要根据具体的案件情况予以认定。

企业厂房拆迁等面积的认定是不是因为有其他的原因导致的？这种情况下，如果说有其他原因导致的，这种情况下也不宜认定违法建筑，应当以实际面积给予补偿。所以，关于房屋补偿的实际面积的确定不论是集体土地，还是国有土地的房屋的征收，应当对调查的面积进行确认进行公告。

被征收人对面积的公告环节要予以重视，因为公告之后就会发生法律效力，如果有异议的，应当及时在公告阶段提出异议。如果公告公示的阶段没有提出异议，到了诉讼阶段可能就处于不利的地位。因为有公示期，没有主动提出意见最后会处于被动的地位。所以在征收过程当中，行政机关认定房屋督察的面积，一定要非常重视。认定的面积，如果认定违法认定或者认定不认定或者认定不对的，如果对房屋面积没有认定的，可以通过诉讼的方式确认行政机关履行职责，或者说对于认定的，没认定的面积是违法的建筑的面积可以通过诉讼的方式，要及时提起相关的诉讼程序来确认面积。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。