房屋评估应按房地产市场实际运行情况，综合评判

启动时间与房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间间隔较远，应充分考虑房地产市场实际运行的情况，进行综合评判。如房地产估价报告以房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间作为评估时点，行政机关以此评估报告为依据作出征收补偿决定或房屋拆迁裁决的，应予撤销。

【基本案情】

关于评估时点相关的法律问题，以往的被征收人在征收拆迁过程中可能会遇到这样的问题，比如行政机关很早以前作出了征收决定，但是因为种种原因，当然这些原因不是出于咱们被征收人的原因，市主管部门的建设计划或者是有关部门的拖延，或者其他种种原因致使征收工作长期以来没有完成，到最后等征收方下达征收补偿决定的时候，已经进行了很长的时间。也就是征收决定的时间和征收补偿决定的时间相距比较远。在这个时候，如果作为征收补偿决定依据的评估报告还是以征收决定的公告时间作为征收时点的确定，那肯定不利于我们当事人的。

下面通过具体的案例来了解一下。2010年7月，第三人上海市某区土地储备中心依法取得拆迁许可证，后拆迁期限延长至2019年1月。原告上海某实业有限公司所有的本市某区域房屋位于该许可证的拆迁范围内。2018年5月，该基地的评估公司出具房地产估价报告，以2010年7月9日作为评估时点，对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积3650元。因拆迁双方对安置补偿协商未果，2018年10月，第三人某土储中心向被告上海市某区住房保障和房屋管理局提出裁决申请。2018年11月，住房局作出房屋拆迁裁决，以前述房地产估价报告为依据，对原告予以货币补偿并送达原告及第三人。原告不服，向上海市某区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被诉拆迁裁决。

该案的时间跨度比较长，从2010年进行到2019年，2019年仍然在拆迁期限之内。2010年到2019年是房地产发生翻天覆地的变化的时期，每年的差距都相当大。所以，如果是说以2010年作为评估时点，那对当事人来说是比较不利的。

【法院判决】

上海市某区人民法院一审认为：原告某公司的房屋系非居住房屋，依法可以实行货币补偿。对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。拆迁人在2010年7月取得拆迁许可证，但拆迁当事人及有关部门直至2017年才与原告就拆迁事宜进行磋商，并无证据证明存在由于原告的过错导致拆迁拖延至今的情形。涉案拆迁许可证颁发于2010年7月9日，房地产估价报告于2018年5月17日作出，而评估的时点确定为2010年7月9日，即在2018年以2010年的价格对原告实行货币补偿，违反前述同等价值补偿的规定，侵犯了被拆迁人的利益。被告在裁决时，未予以查明前述事实及情节，主要证据不足，遂判决撤销被诉房屋拆迁裁决。一审判决后，被告某住房局、第三人某土储中心不服，提起上诉。市一中院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

其原则跟本案所确定的原则是一样的，都是公平补偿的原则。本案是上海法院2020年行政案件审判的典型案例。该案的典型意义是国有土地上房屋征收（拆迁）补偿过程中的核心问题是补偿安置，补偿安置的基础是对被征收（拆迁）房屋价值的评估。对一般情形，应以房屋征收决定作出之日或房屋拆迁许可证颁发之日作为评估时点。但在房屋征收（拆迁）安置过程中出现不合理延迟，且房地产市场价格波动较大的情况下，对评估时点如何确定，目前法律法规未作明确规定。本案判决明确了在征收（拆迁）过程延期多年的情况下，应综合考量合理期限、当事人过错等因素，结合案件具体情况，适当调整评估时点，从而有利于实现对被征收（拆迁）人的充分、合理补偿，也是对目前征收（拆迁）安置补偿制度的有益补充。

【律师分析】

按照公平的原则，因为590号令也提到了公平合理的补偿。按照公平的原则，怎么样使被征收人获得一个公平的补偿，价值时点的确定应该是以实际作出补偿决定时相关的日期，确定具体的征收时点。还有一种情况，在实践过程之中，有房子被强拆了，强拆之后，确定没有达成征收补偿协议，而且也存在这种征收决定距离强拆实际获得赔偿的日期比较长的这种现实问题。在这种情况下，最高法院也有相关的判例，认定赔偿评估是以赔偿为主的，也就是法院作出赔偿的时点，来确定进行赔偿时的时点作为评估时点，评估相应的价值。

我们从这个案例上所陈述的这些观点来看，实际上本案的一个立脚点就是合理的公平补偿的原则。也就是说当前的征收补偿的基本的原则是以这个原则为基础出发，同时结合实际的具体的征收情况，结合当事人对相关的征收补偿过程中这种延迟没有任何过错和责任的情况下，应该是按照裁决时相关的时点，以原来的时点来作出的评估报告为基础做出裁决。该裁决被撤销了，因为这种裁决是违反了相关的公平合理补偿的原则。

本案给我们被征收人的启示是在实际的征收补偿中，是否存在这种情况，是否因为行政机关各方面的原因而致使征收补偿迟迟没有得到解决。但是，在进行补偿的时候，特别是作出补偿决定的时候，有没有过这种情形，行政机关依然是以原来作出征收决定时候的时间为时点的依据作出评估报告。那这样的话，对被征收人的利益就是一个比较大的侵害。如果存在这种情况或者你的房屋在没有达成协议，最终被强拆的这种情形的，你可以参照这个观点来主张你的权益。

【楹庭律师总结】

通过本案例我们可以看出，在遇到行政诉讼等类似问题时，如果是与行政部门有纠纷，一定要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口，也许诉讼过程非常艰难曲折，但这个案件的最终结果还是使得当事人的合法权益得以维护。楹庭律师也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。