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（一）典型意义法律规定：评估报告上一定要有评估师的签字。没有评估师的签字是违法的，因为《国有土地上房屋征收评估办法》明确了须得有两名以上的注册房地产评估师签字，不得以印章代替签字，也就是说，有印章还要有签字。另，《资产评估报告签字制度》明确了未经评估机构法定代表人和注册评估师签字的评估报告为无效报告。评估机构应当安排评估师对房屋进行实地勘察，不勘察的，评估结果应当无效。但是在实际过程当中，很多案件是没有评估师到现场勘查记录拍照，在程序上显然是不合法的。评估师是注册房地产评估师，不能是评估公司的一般的工作人员，是不可以的，必须评估师亲自来到现场。评估人员得有相关证书，有相关资质，因为这直接影响到评估报告的效力。所以，我们可以明确，没有评估师签字的评估报告可能是无效的。所以，我们拿到评估报告以后，一定要看里边，是不是有评估师的亲笔签字。本案就是一起房屋征收补偿时分户评估报告能否作为补偿决定的依据的案件，最终在楹庭律师的努力下，当事人的合法权益得以维护。
（二）案件名称上诉人武汉市某区行政机关因被上诉人沈某诉其房屋征收补偿一案，不服湖北省武汉市某法院作出的案涉行政判决，向省高院提起上诉。法院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案件名称：湖北沈某诉其房屋征收补偿案
关键词：房屋征收 补偿 国有土地 地铁项目建设 资产评估
委托人：原告沈某
委托人诉求：依法撤销某区行政机关作出的案涉《征收补偿决定》
判决结果：胜诉
主办律师
北京楹庭律师事务所
刘云 主办律师
刘云律师：现为北京楹庭律师事务所一名专业的行政诉讼律师，在行政诉讼方面有丰富的实践经验，只为行政相对人维权的执业理念使其成为被很多当事人高度认可的一名专业律师。
擅长领域：刘云律师运用扎实的法学知识以及理论素养研究行政诉讼系列法律纠纷，并在行政诉讼、政企纠纷、城市房屋产权纠纷、农村房屋征收补偿纠纷、农用地及转用纠纷、违章建筑纠纷等方面积累了丰富的办案经验。
1.案情简介我方被上诉人（原审原告）沈某诉称，某区行政机关于2021年X月X日作出案涉《房屋征收补偿决定》。沈某认为某区行政机关作出的征收补偿决定内容、程序等违法，依法应该予以撤销。请求：依法撤销某区行政机关作出的案涉《征收补偿决定》。原审法院判决确认该征收决定违法，但不予撤销，并责令某区行政机关对征收决定所附征收补偿方案中未规定商铺产权调换房屋部分采取补救措施。原审法院一审判决经湖北省高级人民条院审理后作出二审判决予以维持。
2.律师分析北京楹庭律师事务所刘云律师分析认为，本案是典型的房屋征收补偿争议案件。根据查明的案件事实及各方当事人提交的证据，不能证明最后在分户评估报告上签字盖章的注册房地产估价师参与了实地查勘和调查，因此该项评估活动不符合法律及行政规章的规定，相应的分户评估报告不应作为补偿决定的依据使用。最终法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。某区行政机关的上诉理由不能成立，其上诉请求法院不予支持。驳回上诉，维持原判。
3.案件还原2019年X月X日，某区行政机关作出《某区房屋征收决定书》并公告，载明根据地铁项目工程建设需要，决定征收该项目范围内国有土地上的所有房屋。沈某位于某开发区的房屋属于本案所涉房屋征收项目的征收范围内。2019年X月X日至X日，征收办组织被征收人协商选定某房地产估价有限公司为评估机构，并在征收范围内进行了公示。公示期内，被征收人未提出异议。评估机构针对案涉被征收房屋，向沈某作出《某地铁工程项目房屋征收评估分户结果单》。因征收部门多次与沈某就补偿问题进行协商但未能达成一致意见，房屋征收部门报请区行政机关作出房屋征收补偿决定并向其邮寄送达。沈某对该补偿决定不服，向法院提起诉讼。原审法院判决确认该征收决定违法，但不予撤销，并责令某区行政机关对征收决定所附征收补偿方案中未规定商铺产权调换房屋部分采取补救措施。原审法院一审判决经湖北省高级人民条院审理后作出二审判决予以维持。
一审案件焦点：案涉《征收补偿决定》是否合法原审法院认为，因某地铁工程项目建设需要，某区行政机关决定对某技术开发区国有土地上的房屋实施征收，作出《房屋征收决定书》，沈某的涉案房屋在征收范围内，且在签约期限内沈某与征收部门未能达成补偿协议，某区行政机关具有对其作出征收补偿决定的法定职责。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、 第十七条的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，某区行政机关所属的征收部门在前期已对征收范围内包括沈某在 内的被征收人的被征收房屋情况进行了摸底调查，并确定了沈某房屋的证载面积和登记用途；在征收过程中，被征收人协商选定了有资质的房地产价格评估机构对被征收房屋价值等进行了评估。在公布评估结果时亦向被征收人告知对评估结果有异议申请复核和申请鉴定的程序，均符合《条例》第十九条、 第二十条的规定。某区行政机关在收到征收部门的报请后，经过审核，鉴于沈某未与征收部门达成协议，且未提交困难补助的证明材料的情况下，某区行政机关根据《补偿方案》确定的内容和评估机构确定的评估结果，以及沈某个人房屋的具体情况，依照《条例》的规定，对沈某作出了案涉《征收补偿决定》。该补偿决定向沈某提供货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供其选择，并将资金和房源准备到位。然而，本案证据不能证明某区行政机关作出案涉《征收补偿决定》所依据的《分户评估报告》上签字的注册房地产估价师对案涉被征收房屋进行实地查勘、调查的情况。某区行政机关以该《分户评估报告》为依据，作出案涉《征收补偿决定》，事实不清，证据不足，不符合法律规定，应当撤销该补偿决定并责令其重作。
综上，原审法院依照《行政诉讼法》第七十条第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销某区行政机关作出的案涉《房屋征收补偿决定》；二、责令某区行政机关自本判决生效之日起两个月内就沈某的被征收房屋依法重新作出房屋征收补偿决定。本案案件受理费人民币*元，由某区行政机关负担。
二审案件焦点当没有证据证明在分户评估报告上签字盖章的注册房地产估价师对被征收房屋进行了实地查勘、调查的情况下，该分户评估报告能否作为补偿决定的依据使用。某区行政机关上诉称，一审判决适用法律错误，认定事实错误，现提起上诉，请求：1.撤销湖北省武汉市某法院作出的案涉行政判决书；2.驳回被上诉人全部诉讼请求;3.判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。沈某答辩称：一、从事实上来说涉案补偿决定没有合法依据；二、上诉人作出的涉案补偿决定违背了公平补偿的基本原则；三、上诉人作出的补偿决定所依据的作出评估报告的 估机构的选定程序严重违背法律规定；四、上诉人作出的涉案补偿决定所依据的评估报告的评估程序严重违法，补偿决定的内容不合法。所以，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
法院认为，本案为房屋征收补偿争议。依据《资产评估法》第二十五条规定，评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师 对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。依据上述关于房地产评估方面的法律规范，实施评估工作的人员应当是具备评估资质的注册估价师，并且应当到现场进行实地查勘，对评估对象进行必要调查，据此作出具备客观性和合理性的专业评估意见。
4.法院观点本案中，根据查明的案件事实及各方当事人提交的证据，不能证明最后在分户评估报告上签字盖章的注册房地产估价师参与了实地查勘和调查，因此该项评估活动不符合前述法律及行政规章的规定，相应的分户评估报告不应作为补偿决定的依据使用。原审法院以事实不清、证据不足等为由，判决撤销案涉《补偿决定》，责令某区行政机关重做，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。某区行政机关的上诉理由不能成立，其上诉请求法院不予支持。依照《行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费*元，由上诉人武汉市某区行政机关负担。本判决为终审判决。
（三）楹庭律师总结通过本案例我们可以看出，在遇到行政诉讼等类似问题时，如果是与行政部门有纠纷，一定要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口，也许诉讼过程非常艰难曲折，但这个案件的最终结果还是使得当事人的合法权益得以维护。北京楹庭也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。
附：相关法律依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》) 第四条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定， 制定过程中，应当向社会公开征求意见。”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”第二十一条规定: “被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”《条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内迗不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案判决↓
